임대인이 계약갱신을 거절할 때 — 계약갱신요구권과 정당한 거절 사유

전월세 계약갱신요구권(주택임대차보호법)을 임대인이 거절할 때, 갱신요구 기간·방법과 실거주 등 정당한 거절 사유, 허위 실거주 시 손해배상까지 정리했습니다.

핵심 요약

임차인은 계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 임대인은 본인·직계존비속의 실거주 등 법정 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 거절 후 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 자문이 아닙니다. 결과는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

CHECK

이런 분에게 해당됩니다

STEP BY STEP

1
갱신요구 기간·방법 확인
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다(1회, 2년 보장). 문자·내용증명 등 증거가 남는 방법으로 "갱신을 요구한다"는 의사를 명확히 전달하세요.
2
임대인의 거절 사유가 정당한지 판단
임대인은 본인 또는 직계존속·직계비속의 실거주, 임차인의 2기 차임 연체, 무단전대 등 법정 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 단순히 "새 세입자에게 더 받고 싶다"는 거절 사유가 되지 않습니다.
3
부당 거절 시 대응
정당한 사유 없는 거절이면 갱신 효과를 주장할 수 있고, 임대인이 실거주를 이유로 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상을 청구할 수 있습니다(같은 조 제5·6항). 다툼이 크면 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회를 이용하세요.

PREPARE

임대차계약서 갱신요구 문자·내용증명 전입세대열람·확정일자 (손해배상 시) 임대인의 제3자 임대 확인

예상 기간	갱신요구 즉시 · 분쟁조정 수주~수개월
예상 비용	내용증명 약 1만원 · 분쟁조정 소액

CAUTION

갱신요구는 만료 6개월~2개월 전 "행사 기간"이 정해져 있습니다. 기간을 놓치면 권리가 사라질 수 있습니다.

증액은 갱신 시 5% 이내로 제한됩니다(지자체 조례에 따라 다를 수 있음).

실거주 사유 거절은 임대인의 정당성이 사후에 문제될 수 있으니 관련 정황을 기록해 두세요.

도움이 필요하면 — 무료·공익 법률상담

혼자 판단이 어렵다면 아래 공익 창구에서 무료 상담을 받을 수 있습니다. 특정 사건의 대리·알선이 아닌 안내입니다.

FAQ

Q. 집주인이 "실거주할 거다"라고 하면 무조건 나가야 하나요?

실거주는 정당한 거절 사유가 될 수 있지만, 실제로 거주하지 않고 다른 세입자를 들이면 손해배상 대상이 됩니다. 실거주 진위가 다투어질 수 있습니다.

Q. 갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

원칙적으로 1회(2년) 보장됩니다. 그 이후의 갱신은 임대인과의 합의(묵시적 갱신 포함)에 따릅니다.