핵심 요약
전세사기가 의심되면 ① 등기부등본으로 근저당·선순위를 확인하고 시세와 보증금을 비교, ② 전세보증금반환보증(HUG·SGI) 가입 여부 점검, ③ 대항력·우선변제권 유지(전입·확정일자·점유), ④ 문제가 현실화되면 임차권등기·배당요구·형사고소·전세사기 피해자 지원을 활용합니다.
일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 자문이 아닙니다. 결과는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
CHECK
이런 분에게 해당됩니다
- 보증금이 집 시세에 가까워 "깡통전세"가 걱정되는 세입자
- 집주인이 바뀌거나 세금 체납·경매 통지가 온 경우
- 이미 전세사기 피해가 의심되는 경우
STEP BY STEP
단계별 절차
- 1등기부·시세·세금 확인
등기부등본으로 근저당권·선순위 채권과 소유자를 확인하고, 보증금이 매매 시세에 비해 과도하지 않은지 비교합니다. 임대인의 국세·지방세 체납은 우선변제 순위에 영향을 줄 수 있으니 미납국세 열람 등도 확인하세요.
- 2보증보험·대항력 점검
전세보증금반환보증(HUG·SGI) 가입이 가능한지·되어 있는지 확인합니다. 전입신고·확정일자·실제 점유를 유지해 대항력과 우선변제권을 지키세요.
- 3문제 현실화 시 대응
보증금 미반환·경매가 진행되면 임차권등기명령으로 권리를 보전하고, 경매에서 배당요구를 합니다. 사기 정황이 있으면 형사고소를, 요건이 되면 전세사기 피해자 결정을 신청해 지원(경·공매 유예, 우선매수권 등)을 받을 수 있습니다.
PREPARE
필요 서류 · 기간 · 비용
임대차계약서 등기부등본 전입·확정일자 보증보험 증권(있으면) 체납·경매 관련 통지
CAUTION
놓치기 쉬운 주의점
"집주인이 바뀌어도 문제없다"는 말만 믿지 말고, 새 소유자의 채무·체납 상황을 반드시 확인하세요.
전입신고·확정일자·점유 중 하나라도 빠지면 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다.
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FAQ
자주 묻는 질문
Q. 보증보험에 가입돼 있으면 무조건 돌려받나요?
보증 요건을 충족하면 보증기관이 보증금을 대신 지급합니다. 다만 가입 요건·한도·심사가 있으니 증권 내용을 확인하세요.
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